Investice
OBVYKLÝ POSTUP REALIZACE ZPROSTŘEDKOVÁNÍ PRODEJE
“
Trh s lesními majetky je v ČR poměrně malý. Zájem investorů se soustřeďuje především na nákup mýtně zralých porostů. Důvodem je tvorba zisku vytvářená těžbou a prodejem dříví. Dalším faktorem je zvyšující se zájem investorů ukládat své volné finanční prostředky do relativně stabilní komodity s úrokovou mírou blížící se 3 %. Na trhu působí mnoho subjektů nabízející výkup lesa převážně za účelem okamžité těžby dříví a následného prodeje s velmi krátkou likviditou investice. Tito zájemci si vlastníky lesa cíleně vyhledávají sami, nebo prostřednictvím dalších osob. Internet je zahlcen inzercí s nabídkami přímého výkupu lesa v mnoha případech s těmito tituly: „Koupíme les po celé ČR, platba hotově, garance maximální ceny, cena až 450 tis./ha, vyřídíme všechny doklady, zaplatíme poplatky a daň z nabytí nemovitých věcí apod.“ Zde by měl být majitel (prodávající) lesa obezřetný. Existují také investoři a dřevařské společnosti, které mají zájem získat stabilní zdroje suroviny s cílem dlouhodobé správy lesa.
Bohemia Brethren, s.r.o.
Rozvoj trhu s touto komoditou také komplikuje přetrvávající nesoulad mezi zjištěnou administrativní cenou a cenou tržní (sjednanou). MF v roce 2014 Vyhláškou č. 441/2013 Sb. zvedlo už tak neodůvodněně vysokou administrativní cenu pro zdanění převodu lesa o dalších 15 %. Podle zákona o cenách jsou ceny zjištěné – (oceněné soudním znalcem) určeny k jiným účelům než přiblížení se k prodejní tržní ceně. Jsou především základem pro majetkové daně. U mnohých prodávajících tak vzbuzují mylné představy o hodnotě jejich majetku.
Jak se dělí potencionální kupující
Potencionální kupující lze zařadit do dvou skupin s rozličným přístupem ke kupovanému lesu
1. Krátkodobá investice
ve většině případů jde spíše o nákupy lesa za účelem velmi krátké návratnosti vložené investice v horizontu max. 2 až 5 let. Kupujícího zajímají pouze porosty v mýtní zralosti popř. předmýtní porosty, umožňující těžbu dřevní hmoty a následný prodej. Kupující již nemá zájem s lesem pracovat v dlouhodobějším horizontu a velice často se stává, že vytěžený les následně nabízí k prodeji vč. nezalesněných holin. Otázka plnění povinností vlastníka lesa ve vztahu k platné legislativě je značně nejistá. Při této ekonomické úvaze kupujícího jde pouze o kalkulovanou cenu prodaného dříví poníženou o výrobní náklady plus jeho zisk. Tuto cenu pak nabídne prodávajícímu. Pro prodávajícího to znamená jisté varování z pohledu toho, že nabízená kupní cena nemusí odpovídat ceně tržní. Na trhu existuje řada těchto obchodníků, ať už jde o jednotlivé osoby, nebo firmy zabývající se obchodní a dřevařskou výrobou. Prezentují se nabídkami a inzeráty " Vykoupíme jakýkoliv les po celé ČR, platba v hotovosti při podpisu smlouvy až 400 tis./ha. apod." Realita je však trochu jiná.
2. Dlouhodobá investice
Jde o investory, kteří mají volné finanční prostředky a vidí v investici do lesa poměrně stabilní a bezpečné prostředí, oproti jiným investicím např. na finančních trzích. Zároveň očekávají, že cena této komodity výrazně nepoklesne, ale naopak bude nadále mírně růst.
- Smyslem tohoto investování je stabilní dlouhodobá tvorba zisku na základě zhodnocení vloženého kapitálu. Investor počítá zúročení vloženého kapitálu do konkrétního lesního majetku při dané míře rizik a likvidity v dlouhodobějším období.
- Těžiště investorovy práce je hodnocení investice před samotným vložením peněz, odhad návratnosti, odhad výnosovosti vloženého kapitálu, stanovení ceny, za kterou je pro investora přijatelné o nákup lesa usilovat
- Má-li se investor dostat k ceně, za kterou se mu vyplatí les koupit, musí znát svou představu zhodnocení kapitálu pro určitý časový horizont
- U menších lesních majetků investor nevychází z rentního způsobu ocenění, neboť jejich věková skladba neodpovídá potřebě pravidelně se opakujícího ročního výnosu (roční renty). To může zabezpečit jen rozsáhlejší lesní majetek
- Rozhodujícím vstupem pro vyhodnocování investice je vždy čas. Peníze jsou vložená investice a čas je jednou z jeho zhodnocujících veličin. Stěžejní vliv má úroková míra, která se v současné době blíží 3 %.
Další skupinou dlouhodobých investorů jsou lidé, kteří mají kladný vztah k přírodě a k lesu jako takovému. Mají zájem les vlastnit v konkrétní lokalitě, o les se dlouhodobě starat, využívat jeho dřevní potencionál zejména k pravidelnému získávání paliva pro otop apod.
V případě prodeje lesa dlouhodobému investoru to pro prodávajícího znamená, že má větší šanci prodat svůj les za odpovídající tržní cenu. U takovéhoto investora lze předpokládat, že v nabízené kupní ceně ocení i porosty mladších věkových stupňů, z důvodů, že pracuje s delším časovým horizontem dané investice.
Proces vedoucí k nákupu lesa
- Kupující by si měl ověřit stav pozemku a lesního porostu na něm rostoucí po právní a faktické stránce. Zejména by měl aktivně prověřit, zda pozemek není zatížen žádnými předkupními právy, zástavními právy, právy třetích stran ve formě věcných práv, práv nájmu nebo jiných práv či omezení a zatížení ve prospěch třetích stran, zda pod pozemkem nevedou inženýrské sítě, informovat se u majitelů sousedních pozemků ohledně existujících problémů apod.
- Prvotním úkolem kupujícího je řádná identifikace hranic pozemku a jeho přístupnost. Často se stává, že hranice pozemků nejsou zaměřeny a v terénu vytyčeny. Mapové podklady lesnických map mohou být taktéž nepřesné. Viditelnost hranic v terénu může být neznatelná. V těchto případech se doporučuje společná identifikace hranic všech majitelů sousedních pozemků s viditelným označením v terénu a sepsáním písemného protokolu s podpisy majitelů dotčených pozemků. Nebo geodetické zaměření pozemků.
- Dalším důležitým úkolem kupujícího je zjištění skutečného aktuálního stavu lesních porostů a porovnání s údaji LHP (LHO), s přihlédnutím k hospodářským opatřením realizovaným od začátku decénia na základě předložené lesní hospodářské evidence.
- Získaná aktuální data popisu lesních porostů jsou výchozí podmínkou pro kalkulaci a stanovení nákupní ceny lesa.
- Samotná kalkulace nákupní ceny.
Vlastní převody lesa
- K převodu vlastnictví k nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí nestačí samotná kupní smlouva, je nutné ji také tzv. vložit do katastru nemovitostí. Až zápisem do katastru nemovitostí se kupující stává vlastníkem věci - pozemku.
- Při převodech lesa by si obě smluvní strany měly počínat obezřetně a kupní smlouvu sepisovat nejlépe ve spolupráci s advokátní kanceláří, neboť prodej pozemků je jednou z nejsložitějších záležitostí v oblasti prodeje realit.
- Smlouva by měla podrobně upravit podmínky nakládání s lesem v období od podpisu smlouvy, do doby nabytí právní moci rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí. Nejjednodušším řešením je v tomto přechodném období neprovádět žádnou činnost v lese, zejména těžbu dříví, s výjimkou těžby nahodilé, jestliže hrozí nebezpečí z prodlení
- Kupní cena by měla být složena do bankovní, advokátní nebo notářské úschovy před podpisem kupní smlouvy nebo v den podpisu kupní smlouvy, ale prodávajícímu je vydána až po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento postup lze smluvním stranám jen doporučit, neboť se jedná o ověřený vyvážený způsob chránící obě smluvní strany.
- Část kupní ceny vyjadřující výši daně z nabytí nemovitých věcí by měla být taktéž vyplacena z advokátní úschovy prodávajícímu až po předložení dokladu o úhradě této daně finančnímu úřadu.
- V případě nezaplacení daně z nabytí nemovitých věcí prodávajícím v zákonné lhůtě, může finanční úřad vymáhat úhradu této daně po kupujícím.